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Qu’est–ce qu’une copropriété ?

Une copropriété est une entité juridique dont l’existence provient d’un immeuble (ou plusieurs) dont la propriété est répartie entre au moins deux personnes qui sont désignés en qualité de copropriétaires.

Chaque copropriétaire dispose donc d’un lot comprenant une partie privative (appartement, garage, place de parking, cave, etc.) et une quote-part des parties communes (hall, escaliers, terrain, etc.).

Qu’est-ce qu’une assurance de copropriété ?

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 régissant la législation des copropriété indique que l’assurance de la copropriété est souscrite par le syndicat des copropriétaires ou par le syndic bénévole.

La souscription d’une assurance de copropriété est une décision collective devant être votéelors de la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires.

le syndic professionnel ou bénévole présente à l’assemblée générale des copropriétaires un ou de préférence plusieurs devis d’assurance de copropriété.

L’assemblée générale votre ensuite afin de souscrire au contrat le plus adapté à préserver les intérêts de la copropriété et des copropriétaires.

ATTENTION dans le cas où la majorité n’est pas atteinte lors du vote de l’assemblée générale concernant la souscription d’une assurance de copropriété , l'article L. 112-1 du Code des assurances indique que l'assurance peut dans ce cas etre souscrite par le syndic professionnel ou par le syndic bénévole pour le compte des copropriétaires.

L’Assurance de Copropriété est-elle obligatoire ?

L’assurance syndic de copropriété est obligatoire dans le cadre de la loi ALUR car elle garantit la responsabilité civile de la copropriété c’est-à-dire tout les dommages matériels ou corporels qui peuvent être causé à un tiers ( tuile tombant du toit, facteur se blessant car une marche endommagée l’a fait chuté etc.)

L’assurance copropriété peut aussi facultativement mais indispensablement couvrir les dommages causés à l’immeuble de la copropriété : Incendie suite à un court-circuit, dégâts des eaux dans les parties communes suite à fuite de la toiture, tempêtes avec toiture arrachée par le vent etc.

En clair pour garantir le patrimoine foncier de chaque copropriétaire il faut nécessairement prendre une assurance de copropriété en garantie tous risques avec reconstruction en valeur à neuf.

Cette partie est très importante car, par exemple, en cas de destruction totale de l’immeuble en copropriété suite à un incendie,

sans assurance tous risques de copropriété l’immeuble ne sera pas reconstruit car l’assurance habitation des copropriétaires ne garanti que les parties privatives.

Mais alors quel est le nombre d’assurance garantissant les copropriétaires dans un immeuble en copropriété.

En fait il y à 3 assurances différentes et dont l’utilité est totalement différente.

1 – Il y a comme nous venons de le voir l’assurance de copropriété qui garanti l’immeuble contre tous sinistres : vol-vandalisme (y compris sur les murs extérieurs de la copropriété) Incendie, Dégâts des eaux , tempêtes, catastrophes naturelles et technologiques, effondrement dégâts électriques, etc

2 – Il y a l’assurance habitation de chaque copropriétaire qui garanti principalement le mobilier et les aménagements intérieurs de chaque lot privatif de copropriété. L’assurance habitation peut également garantir un locataire pour ses biens propres.

3 – l’assurance propriétaire non occupant dans le cas que nous venons de voir ou le copropriétaire loue son appartement, dans ce cas le locataire souscrit à une assurance habitation obligatoire au bail et le copropriétaire souscrit conformément à la loi ALUR une assurance Propriétaire Non Occupant garantissant le logement en responsabilité civile mais aussi en cas d’incendie de dégâts des eaux de bris de glaces de dommages électriques en cas de survenance d’un sinistre dans les partie privative en cas d’absence de locataire ou d’absence d’assurance habitation souscrite par le locataire.

Quelles sont les garanties d’une assurance de copropriété ?

La responsabilité civile de copropriété est une garantie obligatoire au titre de la loi ALUR

La garantie responsabilité civile de la copropriété garanti la la copropriété contre tous les dommages matériels ou corporels qui peuvent être causé à un tiers ( tuile s’envolant suite à un coup de vent et endommageant un véhicule, passant se blessant car la devanture de l’immeuble n’était pas déneigé, arbre de la copropriété ayant chuté sur la maison voisine, pollution du voisinage due a une rupture de canalisation des eaux usées de l’immeuble de la copropriété, etc .)

Les garanties d’assurances de l’immeubles en copropriété

Afin de préserver le patrimoine des copropriétaires il est fortement conseillé (voir obligatoire selon les statuts de copropriété) de souscrire à une assurances tous risques incluant tous les dommages pouvant être causés à l’immeuble en copropriété à savoir :

I - L’INCENDIE DE LA COPROPRIETE

Incendie du bâtiment en copropriété (pouvant entrainer la destruction totale de l’immeuble en copropriété ) il est fortement conseillé à ce titre de souscrire à un contrat garantissant la reconstruction en valeur à neuf.

• INCENDIE ET RISQUES ANNEXES

1-1 OBJET DE LA GARANTIE

▪ Les pertes matérielles énoncées au tableau récapitu- latif ci-dessous,

▪ Les responsabilités, telles que définies au Chapitre 13, pouvant incomber à l’assuré, en qualité de propriétaire, à raison de dommages matériels causés à autrui, résultant d’événements énumérés ci-dessous.

1-2 ÉVÉNEMENTS GARANTIS (TOUTES OPTIONS)

▪ L’incendie, c’est à dire la combustion avec flammes en dehors d’un foyer normal, y compris lorsqu’il résulte d’un attentat,

· ▪ La fumée lorsqu’elle résulte d’un incendie,

· ▪ L’intervention des secours, même lorsqu’elle est des-

tinée à combattre un incendie dans un bâtiment voisin,

▪ Les explosions et implosions de toute nature, y compris lorsqu’elles sont la conséquence d’attentats,

· ▪ La chute directe de la foudre sur les biens assurés,

· ▪ Le choc d’un véhicule terrestre identifié appartenant à

un tiers,

▪ Le choc de tout ou partie d’un appareil de navigation aérienne ou spatiale, ou d’un objet tombant de celui-ci,

▪ Pour chacun de ces événements les frais de recharge d’extincteurs utilisés sont garantis.

1-3 GARANTIES COMPLÉMENTAIRES COMPRISES

Dans les options à souscrire :

1. Sondage des conduits de cheminées ;
2. Tout dommage résultant de fumées dégagées par un

foyer normal (sauf si l’option C ou D est souscrite) ;

3. Tout dommage résultant de crevasses et fissures dues notamment à l’usure, au gel et aux coups de feu de chaudières ou appareils à vapeur ;

4. Le vol des biens assurés à l’occasion du sinistre ;

5. Tout dommage corporel ;

6. Tout dommage aux compresseurs, transformateurs, turbines, moteurs, objets gonflables, causés par l’explo- sion de ces objets eux-mêmes ;

7. Tout dommage autre que ceux d’incendie résultant d’explosions se produisant dans des fabriques ou dépôts d’explosifs ;

8. Les objets tombés dans un foyer normal ;

9. Les appareils électriques ou électroniques et cana- lisations électriques lorsque leur détérioration résulte des effets de la foudre ou de l’action de l’électricité (ces dommages matériels relèvent de la garantie prévue au Chapitre 2) ;

10. Les panneaux solaires thermiques, les panneaux photovoltaïques.

II L’EFFONDREMENT TOTAL OU PARTIEL DU BATIMENT DE LA COPROPRIETE

L’effondrement totale ou partiel de la copropriété est une garantie souvent exclue des contrat d’assurance de syndic de copropriété et pourtant vous devez insister pour l’obtenir car de nombreuses villes et région sont soumise à un telle risque, il suffit pour cela de regarder l’actualité récente des batiments qui se sont effondrés à Marseille, ceux victime d’effondrement à Paris et région Parisienne du fait de l’existence de carrières.

III LA GARANTIE DEGATS DES EAUX DANS LA COPROPRIETE

L'assurance dégât des eaux et bien entendu incluse automatiquement dans une garantie d'assurance tout risque de copropriété.

la garantie dégât des eaux assure notamment les parties communes de l'immeuble en cas de pénétration d'eau par la toiture mais également en cas de pénétration d'eau alors rez-de-chaussée en cas par exemple de débordement d'égouts d'eau de ruissellement pénétrant dans le bâtiment en copropriété ou de remontée de nappe phréatique.

DOMMAGES MATÉRIELS ET ÉVÉNEMENTS GARANTIS DUES AU DEGATS DES EAUX DANS LA COPROPRIETE.

Dommages matériels de mouille causés par tous liquides et résultant de :

▪ Ruptures, débordements, fuites accidentelles provenant de tous appareils fixes à effet d’eau et des canalisations situés à l’intérieur des bâtiments ainsi que des installations de chauffage,

▪ Ruptures et engorgements accidentels des chéneaux, gouttières et descentes d’eau pluviale,

▪ Infiltrations accidentelles des eaux à travers les toitures et ciels vitrés,

▪ Gel des appareils à effet d’eau ou conduites situées à l’intérieur des bâtiments assurés,

▪ Déclenchement intempestif des installations d’extinc- teurs automatiques agréées par l’assemblée Plénière des Sociétés d’assurances,

▪ Mesures de sauvetage résultant d’un sinistre garanti.

- Frais de recherche de fuite dans la copropriété

Le remboursement des frais nécessités et engagés par l’assuré par la recherche de l’origine de la fuite ayant cau- sé un accident d’eau garanti et la réparation des dégradations causées par cette recherche aux bâtiments assurés.

La simple investigation (constatation) visuelle sans casse ainsi que les frais de recherche engagés sur les canalisations enterrées demeurent exclus de la garantie.

- Refoulement des égouts et fosses d’aisances

Sous réserve du respect par l'assuré, des règlements sanitaires en vigueur, les dommages matériels causés par le refoulement ou l’engorgement des fosses d’ai- sances des égouts ou des conduites souterraines, ain- si que la rupture de ces dernières, à condition qu’ils ne soient pas occasionnés par les eaux de ruissellement des cours, jardins, voies publiques ou privées, ou, directement ou indirectement, par des débordements ou inondations provenant d’étendues d’eaux naturelles ou artificielles ou de cours d’eau.

- Infiltrations à travers les balcons, loggias, terrasses et toitures terrasses de la copropriété

Les dommages matériels causés à l’immeuble en copropriété par les infiltrations accidentelles d’eau provenant de la pluie, de la neige ou de la grêle, à travers les toitures de la copropriété terrasses de la copropriété , balcons et terrasses pourvus d’un revêtement spécifique d’étanchéité.

OBLIGATIONS DE SÉCURITÉ INCOMBANT A LA COPROPRIETE

En période de froid (température extérieure inférieure à zéro degré, pendant vingt-quatre heures consécutives), vidanger les installations de chauffage central non proté- gées par une quantité suffisante d’antigel et de distribu- tion d’eau, situées dans des pièces et locaux non chauffés ;

ө En cas d’inoccupation supérieure à 3 jours consécutifs, interrompre toute distribution d’eau à l’intérieur des lo- caux, sauf celle nécessaire aux installations de chauffage qui demeurent en service ;

ө Procéder au nettoyage régulier des chéneaux et gouttières de la copropriété ;

ө Maintenir les installations d’eau en état normal d’entretien.

EXTENSION DE GARANTIE A SOUSCRIRE

- Consommations supplémentaires d’eau de la copropriété

Par dérogation à l’exclusion 4 ci-après, les consomma- tions supplémentaires d’eau résultant d’une fuite consé- cutive à un sinistre garanti, sur une canalisation située entre le compteur général et les compteurs individuels ou à défaut de ces derniers,

- Infiltrations accidentelles à travers les murs extérieurs de l’immeuble en copropriété :

- Infiltrations accidentelles subies par la copropriété au travers des joints d’étanchéité

Par dérogation à l’exclusion 13 ci-contre, les dommages matériels causés aux parties communes par les infiltra- tions accidentelles d’eau provenant des joints d’étanchéi- té situés au pourtour des installations sanitaires ainsi qu’au travers des carrelages.

- Frais d’ouverture d’appartement

Le remboursement des frais engagés pour ouvrir un appartement dans lequel un sinistre de la copropriété garantie a pris naissance, en l’absence de son occupant, en vue de limiter les conséquences des dommages matériels.

- Dommages matériels au bâtiment en copropriété dus au gel

Les dommages matériels aux canalisations, installations de chauffage et appareils à effet d’eau se trouvant à l’in- térieur des parties communes de l’immeuble assuré, sous réserve que celui-ci soit entièrement clos, couvert et hors gel, occasionnés par la dilatation de l’eau sous l’effet du gel, lorsque celui-ci a une intensité exceptionnelle telle qu’il endommage plusieurs installations, réalisées selon les règles de l’art, à l’intérieur d’un bâtiment clos, couvert et chauffé, dans un rayon de 5 km, ou lorsque, bien que son intensité soit normale, un cas de force majeure em- pêche de prévenir les effets.

IV DOMMAGES ELECTRIQUES DE LA COPROPRIETE

Dommages matériels causés par l’action de l’électricité, atmosphérique ou canalisée, aux appareils électriques ou électroniques exclusivement utilisés pour le service commun de l’immeuble, ou aux canalisations électriques, et situés dans l’enceinte de la propriété.

Exemple : La foudre s’étant abattue près d’un poteau électrique d’une copropriété celle-ci à fait fondre l’ensemble des canalisations électrique de l’immeuble dans les parties communes et privatives de la copropriété.

V TEMPÊTE - GRÊLE - POIDS DE LA NEIGE

ÉVÉNEMENTS GARANTIS

▪ L’action directe du vent ou le choc d’objets renversés ou projetés par le vent,

· ▪ La chute de la grêle,

· ▪ Le poids de la neige ou de la glace accumulée sur les

toitures, provoquant leur effondrement.

Lorsque ces événements ont une intensité telle qu’ils en- dommagent d’autres bâtiments de bonne construction dans un rayon de 5 km.

Il sera demandé au syndic de copropriété de à titre de complément de preuve, une attestation de la Station Météorologique Nationale la plus proche indiquant que, au moment du sinistre, l’événement dommageable avait, dans la région sinistrée, une intensité exceptionnelle (vitesse supérieure à 100 km/h dans le cas du vent).

3-2 DOMMAGES MATÉRIELS GARANTIS

Les dommages matériels directement causés aux biens assurés et préjudices annexes énoncés au tableau réca-pitulatif ci-après, y compris les dommages matériels de mouille causés par la pluie, la neige ou la grêle pénétrant à l’intérieur des bâtiments totalement ou partiellement détruits par un des événements ci-dessus, à condition que cette destruction remonte à moins de 48 heures.

Sont considérés comme un seul et même sinistre les dommages matériels survenus dans les 48 heures qui suivent le moment où les biens assurés ont subi les pre- miers dégâts.

- Antennes et paraboles collectives : Sera garanti même lorsque leur détérioration ne résulte pas de la destruction des parties du bâtiment qui les sup- portent, les dommages matériels causés par le vent aux antennes et paraboles collectives installées par une en- treprise qualifiée.

V - VOL, VANDALISME, ET DÉTÉRIORATIONS IMMOBILIÈRES

DE LA COPROPRIETE

LA LOI ALUR ET SON OBLIGATION D’ASSURANCE DE COPROPRIETE

L'article 58 de la loi ALUR inclus désormais le nouvel article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965 dans lequel il est noté que : Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

La loi ALUR impose donc désormais deux obligations d'assurance :

1 – La loi ALUR rend obligatoire l'assurance responsabilité civile des propriétaires occupants et des copropriétaires bailleurs.

2 – La Loi ALUR rend obligatoire à la fois l'assurance multirisque immeuble en copropriété

Le syndic bénévole ou non, le syndicat d’assurance des copropriétaire, ont donc désormais l'obligation de faire voter lors de l’assemblée un contrat d'assurance responsabilité civile pour le syndic bénévole ou pour le syndicat des copropriétaires. Ce contrat d’assurance responsabilité civil syndic est obligatoire et sera voté par l'assemblée générale à la majorité.

Le syndic bénévole est le représentant légale de la copropriété, il agit à ce titre comme une personne morale au même titre qu’une société. Ceci est particulièrement important notamment lors d’une demande de résiliation à l’assureur du syndic car ce dernier ne pourra pas se prévaloir de la loi HAMON qui est uniquement réservé aux particuliers qui sont des personnes physiques.

Le syndic bénévole du fait de ses décisions de gestion et d’aministration de la copropriété peut être mis en cause au titre de sa responsailité civile (accident suite à défaut d’entretien des parties communes, défaut d’entretien de l’immeuble, etc.)

C’est pourquoi il est indispensable que le syndic bénévole soit assuré en responsabilité civile, assurance qui le garantie contre tous les dommages matériels ou corporels pouvant être causé à autrui (copropriétaires, passant, visiteurs, etc.)

L'assurance responsabilité civile du syndic bénévole.

L’assurance responsabilité civile du syndic bénévole est incontournable pour garantir ce dernier des atteintes matériels ou corporels pouvant être causé auX tiers par la copropriété : chute de tuiles, devanture de l'immeuble glissante en cas de gel ou de nettoyage, pollution etc.

Il donc particulièrement IMPORTANT de faire inscrire sur le procès verbal de création du syndic, lors de son élection que cette assurance soit prise en charge par la copropriété tout en sachant que cette assurance responsabilité civie du syndic bénévole est comprise dans l’assurance multirisque immeuble devant être souscrite afin de garantir l’intégrité de l’immeuble et la reconstruction en valeur à neuf de la copropriété en cas de sinistre (tempêtes, catastrophes naturelles, incendie, dégâts des eaux, etc.)

Nous rajouterons à cela qu’en sus de l’assurance responsabilité civile du syndic bénévole, une assurance protection juridique de la copropriété est également conseillé afin de protéger le syndic bénévole et la copropriété dans ses actions (prise en charge des frais judicaires recouvrement des charges de copropriété par exemple)

L’assurance du syndic copropriété

Les règlements de syndic copropriété imposent de souscrire une assurance garantissant l’intégrité de l’immeuble de la copropriété c’est-à-dire que le bâtiment doit être assuré par une assurance multirisque couvrant notamment l’incendie, le dégât des eaux, les catastrophes naturelles, la tempêtes etc. Mais aussi la résponsabilité civile pour tous les dommages matériels ou corporels causés au tiers.

Assurance Multirisque Immeuble de Copropriété

Le contrat d’assurance multirisque de copropriété dont permettre au syndic d’être parfaitement indemnisé pour les évènements suivants :

I Incendie – Foudre – Explosions

Bâtiment d’habitation y compris dépendancesdéclarées

Honoraires justifiés d’architecte reconstructeur

Frais de démolition et de déblais

Mise en conformité de l’installation électrique

Perte de loyers

Recours des locataires contre le propriétaire

Mobilier (le capital assuré à ce titre sert deréférence)

Privation de jouissance

Pertes indirectes de justifiées

Recours des voisins et des tiers

Honoraires d’experts

Chocs d’appareils aériens

Chocs véhicules terrestres identifiés constat

amiable ou de police, exclusion des véhicules

non identifiés

Bris de chaudière - Dommages de fumée sans incendie -Risques électriques

Tempête, grêle et poids de la neige sur la toiture

Bâtiments d’habitation

Volets et persiennes

Frais de démolition et de déblai

Murs de clôture en métaux durs

Arbres et arbustes dans la propriété

Mobilier dont antenne de télévision et parabole

Honoraire d’expert

Privation de jouissance ou perte de loyers

Bris de vitres

Objets de miroiterie immobilière

Véranda

Bâtiment d’habitation

Frais de démolition et de déblais

Perte de loyers

Recours des locataires contre le propriétaire

Dégâts des eaux

Mobilier

Pertes indirectes justifiées

Recours de voisins et des tiers

Honoraires d’expert

Gel des installations hydrauliques intérieures

Frais de recherche de fuites (à l’intérieur du bâtiment)

Refoulement des égouts

Vol & Vandalisme

mobilier (tous dommages confondus)

Honoraires d’expert

Recours contre les voleurs

Cattastrophes naturelles

inondation, tremblement de terre, avalanche, glissement de terrain, etc.

Attentats

Actes de terrorisme

Catastrophes technologiques

Dommages aux biens immobiliers à usage d’habitation

Responsabilité Civile de la copropriété

Dommages corporels dont intoxications alimentaires

Dommages subis par les bénévoles

Dommages matériels par suite d’accident

Dommages matériels par suite d’incendie

Dommages spécifiques à faute du concierge ou du syndic

Dommages immatériels

Défense civile et recours

La valeur à neuf
La valeur à neuf est la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage précisé dans le contrat qui est généralement de 25 % de la valeur de reconstruction.

Pour que la garantie valeur à neuf de l’immeuble de copropriété fonctionne il faut que l’immeuble soit reconstruit au même endroit dans un délai de deux ans, sauf impossibilité.

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